廣州超過后過戶時間賣家就可以解除合同了嗎？

張靜律師解答：不一定，看合同如何約定。如果合同有約定超過后過戶時間賣家可以解除合同，才能解除。如果沒有約定，且同時約定了延遲履行義務的，逾期10天才能解除合同，則還要再等10天才能書面發函解除合同。當然這10天可主張逾期履行的違約金。

判z決書節選：

法z院認為，關于張買家是否構成違約,本案合同關系是否應當解除的問題。如前所述,與梁賣家建立房屋買賣合同關系的買受人主體系張買家。而依據梁賣家與張買家簽訂的《房屋買賣合同》及《合同補充協議》的約定,張買家應在取得銀行同意貸z款通知書或相關意向回復后五個工作日內與梁賣家共同辦理遞件過戶手續及支付首期款,該事項應當在2018年5月30日前完成,如張買家付款逾期十日以上的,則梁賣家有權不向張買家出售涉案房屋。事實上,張買家一直未向梁賣家支付首期款,且直至2018年6月21日才以張某澤的名義取得廣發銀行廣州分行出具的《貸z款初審結果通知書》,導致雙方事實上亦無法在2018年5月30日前辦理交易過戶手續。因此,張買家的行為已構成違約,梁賣家訴請解除雙方之前簽訂的一系列買賣合同包括梁賣家與張某澤簽訂的《廣州市存量房買賣合同》符合合同約定,應予支持。

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廣州二手房賣家有義務配合更換貸z款銀行嗎？

張靜律師解答：合同有約定就從約定，如無約定，在按揭手續期限屆滿后，賣家就無義務配合辦理更換貸z款銀行。‘’

判z決書節選：

根據本案查明的事實,2018年8月31日以前楊賣家已協助馬買家辦理了兩次銀行按揭手續,但雙方一直未能成功辦理貸z款手續,而根據楊賣家提交的證據可知,未能在2018年8月31日前辦理完全部按揭手續,主要責任在于馬買家。故在《網簽合同》約定的按揭手續期限屆滿后,楊賣家基于馬買家此前的行為拒絕馬買家更換貸z款銀行的請求,合理有據。因馬買家未能依約履行其按揭手續的義務,楊賣家現要求解除《合同》及《網簽合同》有其事實及法律依據,法z院予以支持;且馬買家及德某公司應協助楊賣家辦理《網簽合同》的撤銷手續。就楊賣家要求馬買家支付違約金178000元的訴z訟請求,綜合考量《合同》的履行情況,法z院根據公平原則,酌情判令馬買家向楊賣家支付違約金50000元。

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二手房中，一方違約要付房價20%的違約金嗎？

張靜律師解答：看違約程度，交易時間和給對方造成的損失而定，法z院一般都會調低違約金。如下面這個案件，法官就將違約金從38萬降到了19萬。

判z決書節選：

關于違約責任的問題,合同約定“如買方未按照合同約定期限履行義務,賣方有權要求買方以轉讓總價款為基數支付每日萬分之五的違約金并繼續履行合同,如買方逾期履行超過十五個工作日的,則賣方有權解除合同并可沒收定金或要求買方支付轉讓總價款20%的違約金,賣方因維權所支出的律師費、訴z訟費等由買方承擔。”陳賣家現根據上述合同約定請求李買家承擔合同價款20%即381000元的違約金,并為證明其損失,提交了兒子陳某購買位于廣州市番禺區橋南街某處房產的《認購書》、收據及退款收據。法z院認為,第z一、上述證據僅證明陳偉焯解除《認購書》,且已退回定金、首期款,不足以證實其存在實際損失,以及解除認購書與本案之間具有關聯性。第二、《合同法》第z一百一十四條第二款規定:“約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人z院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人z院或者仲裁機構予以適當減少。”本案中,雖然李買家存在違約行為,但陳賣家未舉證因解除合同而造成的損失達到381000元,結合合同履行的過程及李買家的過錯程度、抗辯意見,酌情調整違約金為190500元。因李買家已支付定金陳賣家一方100000元,故上述定金可抵扣違約金,李買家仍應支付違約金90500元。

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