廣州為多貸z款簽訂陰陽合同，解除后能主張對方違約嗎？

張靜律師解答：不能。如下面這個案件，買家為多貸z款與賣家簽訂陰陽合同，故意在陽合同提高房款金額，終導致貸z款無法發放，合同不得不解除。賣家主張買家構成違約，要求賠償違約金、利息、律師費等，法z院認為賣家在知情的情況下仍同意配合簽訂陰陽合同，也有過錯，故不支持其賠償請求。終判z決已經發生的費用各種承擔，房屋過戶回賣家，過戶費用由買家承擔。

判z決書節選：

法z院認為,本案為房屋買賣合同糾紛,訴z訟中,李賣家與聶買家一致同意解除雙方簽訂的《房地產買賣合同》、《廣州市存量房買賣合同》,并將涉案房屋重新過戶至李賣家名下。本案爭議的焦點，關于李賣家主張聶買家支付違約金、墊z資付款利息及支付律師費、訴z訟保全責任保險費的問題。

⒈關于李賣家主張違約金的問題。違約金是指按照當事人的約定或者法律規定,一方當事人違約時向另一方支付的損失。李賣家主張聶買家支付違約金的依據是聶買家未按約支付購房尾款78萬元。本案中,聶買家未取得郵儲銀行荔灣支行發放的貸z款,主要原因是借z款人提供虛z假信息,包括簽訂陰陽合同。聶買家為了獲取超額貸z款在簽訂《廣州市存量房買賣合同》時將房屋成交價設定為112萬元,李賣家在該合同上簽名并捺印確認,應視為李賣家知道或者應當知道雙方簽訂的合同為虛z假合同,導致貸z款銀行不予放貸,李賣家存在過錯,無權主張違約金。故李賣家主張聶買家賠償違約金90000元,依據不足,不予支持。

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廣州中介承諾買家墊z資贖契有效嗎？

張靜律師解答：除非有證據證明買家知情并同意，否則中介的承諾對買家不產生效力。如賣家堅持要買家墊z資贖契才過戶，則構成根本違約。

判z決書節選：

關于林賣家與莫買家之間的房屋買賣合同關系解除的違約責任認定問題。根據《存量房買賣合同》約定,莫買家應在房管部門出具本次交易過戶受理回執當天將150000元首期樓款支付給林賣家,無證據顯示莫買家承諾提前支付150000元首期樓款用于贖契,至于中介公司與林賣家的協商內容,無證據證實莫買家對此知情并同意,故林賣家與中介公司的協商內容對莫買家不具有法律約束力,故林賣家主張莫買家未依約支付150000元首期樓款用于贖契構成違約,缺乏事實依據,本院不予采納。

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廣州夫妻一方擅自處分共有房屋，適用善意取得嗎？

張靜律師解答：如受讓人是善意，則適用善意取得。如不是善意，則不適用。

《婚姻法司z法解釋（三）》第十一條規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民z法z院不予支持。超出日常生活需要對夫妻共同財產進行處分，一方擅自將大額夫妻共同財產贈與或轉讓給他人，是無權處分行為。

在夫妻另一方事先不知情、事后未追認的情況下，如受讓人并非善意第三人，所有權人有權根據物權的追及效力要求非z法占有人返還財產，夫妻中的受害方可以行使物上請求權，以配偶和婚z外同居者為共同被告，請求法z院判令其返還財產。

涉及具體處理問題，比如夫妻一方贈與婚z外情人房產，究竟是返還房屋還是返還相應的購房款。我們認為，一般可分為兩種情況：1、如果贈與人給予受贈人錢款讓其購房、購車等，贈與行為被確認無效后，受贈人應返還相應的錢款；2、如果贈與人是把原來登記在自己名下的房屋、車輛等變更登記至受贈人名下，受贈人則應返還原房屋或車輛。

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