廣州為多貸z款簽訂陰陽合同，解除后能主張對方違約嗎？
張靜律師解答：不能。如下面這個案件，買家為多貸z款與賣家簽訂陰陽合同，故意在陽合同提高房款金額，終導致貸z款無法發(fā)放，合同不得不解除。賣家主張買家構(gòu)成違約，要求賠償違約金、利息、律師費等，法z院認為賣家在知情的情況下仍同意配合簽訂陰陽合同，也有過錯，故不支持其賠償請求。終判z決已經(jīng)發(fā)生的費用各種承擔，房屋過戶回賣家，過戶費用由買家承擔。
判z決書節(jié)選：
法z院認為,本案為房屋買賣合同糾紛,訴z訟中,李賣家與聶買家一致同意解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》、《廣州市存量房買賣合同》,并將涉案房屋重新過戶至李賣家名下。本案爭議的焦點，關(guān)于李賣家主張聶買家支付違約金、墊z資付款利息及支付律師費、訴z訟保全責任保險費的問題。
⒈關(guān)于李賣家主張違約金的問題。違約金是指按照當事人的約定或者法律規(guī)定,一方當事人違約時向另一方支付的損失。李賣家主張聶買家支付違約金的依據(jù)是聶買家未按約支付購房尾款78萬元。本案中,聶買家未取得郵儲銀行荔灣支行發(fā)放的貸z款,主要原因是借z款人提供虛z假信息,包括簽訂陰陽合同。聶買家為了獲取超額貸z款在簽訂《廣州市存量房買賣合同》時將房屋成交價設(shè)定為112萬元,李賣家在該合同上簽名并捺印確認,應(yīng)視為李賣家知道或者應(yīng)當知道雙方簽訂的合同為虛z假合同,導致貸z款銀行不予放貸,李賣家存在過錯,無權(quán)主張違約金。故李賣家主張聶買家賠償違約金90000元,依據(jù)不足,不予支持。
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1、開發(fā)商將房屋委托他人銷售，能隨時解除委托合同嗎？
張靜律師解答：如委托合同有約定不得解除就不可以。
相關(guān)法條？
《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十八條：合同約定委托人在一定期限內(nèi)不得另行委托他人,委托人依據(jù)合同法第四百一十條的規(guī)定主張任意解除權(quán)的,不予支持。
《合同法》第四百一十條：委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應(yīng)當賠償損失。
2、開發(fā)商違反商品房包銷合同的，如何支付違約金？
四十九、委托人違反商品房包銷合同約定,將約定由包銷人包銷的商品房或者商品房項目轉(zhuǎn)讓給第三人,導致包銷合同無法履行,包銷人請求委托人賠償損失的,應(yīng)予支持。
合同對損失賠償沒有約定的,可以參照包銷價格與商品房市場價格的差價、包銷人的實際投入等因素確定損失。
五十、包銷人超出商品房包銷合同的授權(quán)范圍從事包銷活動,致使委托人承擔賠償責任的,委托人可以向包銷人追償。
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廣州房屋買賣合同的解除時間如何認定？
張靜律師解答：解除合同的條件成就時,解除權(quán)人可以解除合同。所以在一方違約時，守約方可以發(fā)函解除合同，對方收到解除函的時間就為合同解除的時間。如沒有發(fā)函而直接起訴，就以起訴當天為合同解除的時間。
判z決書節(jié)選：
《合同法》第九十三條規(guī)定:“當事人協(xié)商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權(quán)人可以解除合同。”第九十四條規(guī)定:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要z債務(wù);(三)當事人一方遲延履行主要z債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”本案中,葛買家因繳納社z保中有欠繳記錄致使不能符合廣州市購房政策,從而導致合同目的無法實現(xiàn),屬于違約行為。邱賣家已于2019年5月6日向葛買家發(fā)《律師函》要求解除雙方簽訂的《存量房買賣合同》,葛買家在2019年5月7日簽收,因此邱賣家主張邱賣家、葛買家之間的《存量房買賣合同》中有關(guān)房屋買賣合同條款已于2019年5月7日解除,法z院予以支持。因葛買家當庭表示同意與邱賣家解除網(wǎng)簽合同,故對邱賣家主張葛買家配合其解除合同編號為穗存量房合字××號《廣州市存量房買賣合同》中有關(guān)涉案房屋買賣合同條款的網(wǎng)簽手續(xù)的訴z訟請求,法z院予以支持。
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