廣州商品房買賣合同約定逾期交樓違約金房款3%有效嗎？
張靜律師解答：可以調整違約金標準，如果認為逾期交樓天數較多，就可以隨意調整違約金的金額。如下面這個案件，就認定違約金總額不受房款3%的限制。
書節選：
至于違約金計算標準,應按雙方合同約定每日萬分之一計算;至于違約金總數是否受不超過總房款的3%的限制問題,一審綜合考量合同中對郎某逾期支付房款所應負擔的違約責任的約定,該約定明顯與利某公司逾期交樓違約責任并不對等。故一審認定違約金總額應不受總房款3%的限制。對于利某公司提出評估涉案房屋租金的申請,廣州市中級人院已就同一小區同類案件作出生效,該申請并無必要,一審不予采納。
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廣州起訴解除認購書退定金官司要注意什么？
張靜律師解答：實踐中只要證明雙方曾就簽訂正式商品房買賣合同協商過，是因為某條款無法達成一致才無法簽訂的，定金就都可以退，但就具體是什么事情無法達成一致，原告需要舉證，如沒有任何證據證明此事發生過，則可能敗訴。如下面這個案件，原告起訴退定金的理由是開發商要求捆綁簽訂《裝修合同》，但卻拿不出任何的證據證明該事實，終法z院以原告舉證不能判z決其敗訴。
判z決書節選：
法z院認為，趙某本案訴請珠某公司雙倍返還定金共計100000元及利息的問題。因趙某、珠某公司簽訂的《樓宇認購書》明確約定了趙某應在2016年8月28日前向珠某公司支付涉案房屋的首期房款870241元，逾期未支付的，珠某公司有權解除《樓宇認購書》并沒收趙某已繳納的定金。此后，珠某公司多次催促趙某履行認購書的義務，但趙某均未依約履行支付首期房款等。趙某抗辯因為珠某公司要求捆綁簽訂《裝修合同》導致未簽訂《商品房買賣合同》，趙某有正當理由不交付首期款，珠某公司構成違約，應向趙某雙倍返還定金并支付利息。但趙某未對此提供充分證據證明，理應承擔舉證不能的法律后果。判z決駁回趙某訴z訟請求。
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廣州房屋買賣合同很多重要條款未約定怎么辦？
張靜律師解答：需要達成補充協議，必須約定，否則任何一方都可以解除合同，不算違約。如下面這個案件，房屋買賣合同就購房的付款方式、付款時間、過戶事宜均未約定，買賣雙方都主張是對方違約。終合同解除雙方都不構成違約，定金退還。
書節選：
認為，陳買家與匡賣家于2016年9月6日就買賣廣州市海珠區某房簽訂的《買賣房屋合同》合法有效。但雙方在上述合同中，僅對買賣的房屋、價款、定金、網簽合同辦理的期限、違約責任等方面作出了約定，對購房款的付款方式、付款時間，辦理產權過戶的有關事宜，交房時間等房屋買賣的主要內容均沒有約定。雙方就此也未能協商一致，達成補充協議。因此，在2016年10月10日陳買家、匡賣家雙方去辦理網簽合同手續過程中，雖是匡賣家對陳買家所填寫的網簽合同《存量房合同》相關內容有異議而未簽署合同，但也不應歸咎于匡賣家。陳買家主張解除合同，并無不當，本院予以支持。基于合同解除，匡賣家要求陳買家配合辦理網簽備案注銷手續，合法合理，本院予以支持。因合同的解除非陳買家違約所致，匡賣家要求沒收陳買家支付的定金10萬元，本院不予支持。
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廣州房屋使用權轉讓合同屬于租賃合同還是買賣合同？
張靜律師解答：如果是一次性轉讓幾十年的房屋使用權，就屬于買賣合同。如下面這個案件，就認定一次性轉讓40年房屋使用權的合同是房屋買賣合同。
書節選：
關于本案案由。根據該合同的約定，獅某公司將涉案房產40年的使用權以19萬元的對價出讓給庾買家。該合同并未約定相關租金標準，而是約定出讓總價，且約定的使用年限長達40年，不符合房屋租賃合同的特征。結合西某公司與合和公司就代理銷售涉案房產的相關約定，該合同符合房屋買賣合同的特征，故本院認定庾買家與獅某公司達成的合意成立房屋買賣合同關系。故本案案由應為房屋買賣合同糾紛。
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