1、看房書算是中介合同嗎？

張靜律師解答：算。

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第五十一條：當事人簽訂的房地產求購協議書、看房協議書、看房確認書、委托看房書等約定居間人向委托人報告簽訂買賣合同的機會,并由委托人支付報酬的,可以認定為居間合同。

2、二手房賣家跳過中介與買家交易要賠償嗎？

律師解答：賣房協議就要擔責，不是代理協議，經其他中介介紹后簽訂房屋買賣合同就不用擔責。

相關法律條文：

五十二、委托人違反居間合同的約定,利用居間人提供的信息直接與他人簽訂房屋買賣合同或者委托第三人簽訂房屋買賣合同,居間人請求委托人承擔違約責任的,應予支持。

居間合同禁止委托人在一定期限內另行委托他人提供居間服務,委托人違反約定通過其他居間人提供的服務簽訂房屋買賣合同,居間人請求委托人承擔違約責任的,應予支持。

居間合同未禁止委托人另行委托他人提供居間服務,委托人利用其他居間人提供的服務簽訂房屋買賣合同,居間人請求委托人承擔違約責任的,不予支持。

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廣州賣二手房時，簽訂包銷協議有什么風險？

實踐中，二手房賣家在賣房時將房屋委托中介公司包銷的初衷是為了省時省力，但是卻容易事與愿違。在委托二手房交易代理時，應當注意以下幾點風險：

1、代理約定的期限過長。由于二手房市場價格存著不確定性，代理期限越長，房價波動的風險也會相應增加。

2、代理的效果不佳。房產中介在推薦賣家簽訂代理時，往往會以“主推”“”等甜頭進行利誘，但簽訂合同后，實際的銷售進度如不像房產中介說得那么理想，也無法在合同期內找其他房產中介掛售。

3、代理合同的權利義務不明確。代理合同大多僅約定中介公司在約定期限內以某個價格出售房屋，但對于房屋買賣交易中的其他重要事項，由于缺乏買家的合意而大多未進行約定，容易引發糾紛。

建議欲出售房屋的賣家，要綜合各方面因素權衡利弊，審慎簽訂代理合同，尤其對于期限較長、違約責任較重的合同，更應謹慎決定。如果決定與中介機構簽訂了包銷合同，應遵循誠實信用原則，遵守合同約定，否則可能要承擔相應的違約責任。

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廣州二手房買家沒有購房資格，終無法過戶算誰違約？

張靜律師解答：按照合同約定來認定是否構成違約。如下面這個案件，合同約定“因政策原因導致買賣雙方無法在2017年7月30日前過戶，合同自動解除，賣方退還全部定金”。一審法官認為簽訂合同時雙方都知曉買家沒有購房資格，則該政策原因因是指其他政策，不包含買家不具備購房資格這個情況。判定買家構成違約，賣家可沒收定金。二審法z院認為政策原因包含了購房資格的情況，認定買家不構成違約，定金退還。

判z決書節選：

本院認為，雙方合同簽訂時，廣州地區限購政策已實施多年，買賣雙方及經紀方理應知曉。然而，在李買家不具有購房資格的情況下，李買家與陳賣家作為完全民事行為能力人仍簽訂上述合同，買賣雙方均應承擔一定的責任，但該責任可相抵。在李買家不具備購房資格的情況下，李買家與陳賣家在《房屋買賣合同》第十三條特別約定，因政策原因導致買賣雙方無法在2017年7月30日前過戶，合同自動解除，賣方退還全部定金。結合一審訴z訟中，證人梁某到庭所述及中介公司未收取中介費用的事實，前述第十三條的特別約定應是各方對有關李買家的購房資格問題所作特別約定，即李買家在2017年7月30日前未具備購房資格的，合同自動解除，賣方退還全部定金。為此，一審認定該條款中有關“政策原因”應理解為簽訂合同后所出現新的房屋調控政策，李買家未取得購房資格問題也不適用該合同十三條的約定欠妥，本院予以糾正。現李買家至2017年7月30日仍不具備購房資格，李買家根據前述條款要求陳賣家全額退還定金100000元有合同依據，本院予以支持。一審認定李買家單方構成違約，判處李買家已交納的定金100000元由陳賣家沒收，不予退還不當，本院予以糾正。

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