廣州以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔z保的如何處理？

張靜律師解答：

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十三條：一方當事人主張房屋買賣合同實為合同的擔z保的,應當舉證證明合同關系的存在。

當事人以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔z保,出借人主張就買賣合同項下的房屋優先受償的,不予支持。出借人請求履屋買賣合同的,應當依照《人民z法z院關于審理案件適用法律若干問題的規定》第二十四條的規定處理。

當事人以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔z保,雙方已經辦理房屋所有權轉移登記,借z款人以不存在真實的買賣合同關系為由,主張合同無效并請求返還房屋的,人民z法z院應當向當事人釋明變更訴z訟請求為返還借z款本息與房屋過戶登記時或債務履行期限屆滿時房屋價值的差額。

《人民z法z院關于審理案件適用法律若干問題的規定》第二十四條：當事人以簽訂買賣合同作為合同的擔z保，借z款到期后借z款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民z法z院應當按照法律關系審理，并向當事人釋明變更訴z訟請求。當事人拒絕變更的，人民z法z院裁定駁回起訴。

按照法律關系審理作出的判z決生效后，借z款人不履行生效判z決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借z款本息之間的差額，借z款人或者出借人有權主張返還或補償。

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廣州夫妻一方擅自賣房合同有效嗎？

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十九條：夫妻一方擅自出賣共有房屋,買受人要求繼續履行合同辦理房屋所有權轉移登記的,人民z法z院應當依照《人民z法z院關于適用<中華人民共和國民事訴z訟法>的解釋》第七十三條的規定通知夫妻另一方作為共同被告參加訴z訟。

買受人也可以申請追加夫妻另一方作為共同被告參加訴z訟。買賣合同因出賣人沒有處分權不能履行的,人民z法z院可以向買受人釋明變更訴z訟請求為解除合同、賠償損失。但有以下情形之一的,可以判z決合同繼續履行:

(一)夫妻另一方追認買賣合同的;

(二)買受人舉證證明夫妻另一方知道而未表示反對的;

(三)買受人已經按照合同約定支付價款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期間提出異議的;

(四)有其他情形,可以認定買受人屬于《人民z法z院關于適用<婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條規定的“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”。

夫妻一方擅自出賣登記在自己一方名下的共有房屋,已經辦理所有權轉移登記,另一方請求追回房屋的,依照善意取得的規定審查。

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1、開發商將房屋委托他人銷售，能隨時解除委托合同嗎？

張靜律師解答：如委托合同有約定不得解除就不可以。

相關法條？

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十八條：合同約定委托人在一定期限內不得另行委托他人,委托人依據合同法第四百一十條的規定主張任意解除權的,不予支持。

《合同法》第四百一十條：委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應當賠償損失。

2、開發商違反商品房包銷合同的，如何支付違約金？

四十九、委托人違反商品房包銷合同約定,將約定由包銷人包銷的商品房或者商品房項目轉讓給第三人,導致包銷合同無法履行,包銷人請求委托人賠償損失的,應予支持。

合同對損失賠償沒有約定的,可以參照包銷價格與商品房市場價格的差價、包銷人的實際投入等因素確定損失。

五十、包銷人超出商品房包銷合同的授權范圍從事包銷活動,致使委托人承擔賠償責任的,委托人可以向包銷人追償。

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廣州二手房買家沒有購房資格，終無法過戶算誰違約？

張靜律師解答：按照合同約定來認定是否構成違約。如下面這個案件，合同約定“因政策原因導致買賣雙方無法在2017年7月30日前過戶，合同自動解除，賣方退還全部定金”。一審法官認為簽訂合同時雙方都知曉買家沒有購房資格，則該政策原因因是指其他政策，不包含買家不具備購房資格這個情況。判定買家構成違約，賣家可沒收定金。二審法z院認為政策原因包含了購房資格的情況，認定買家不構成違約，定金退還。

判z決書節選：

本院認為，雙方合同簽訂時，廣州地區限購政策已實施多年，買賣雙方及經紀方理應知曉。然而，在李買家不具有購房資格的情況下，李買家與陳賣家作為完全民事行為能力人仍簽訂上述合同，買賣雙方均應承擔一定的責任，但該責任可相抵。在李買家不具備購房資格的情況下，李買家與陳賣家在《房屋買賣合同》第十三條特別約定，因政策原因導致買賣雙方無法在2017年7月30日前過戶，合同自動解除，賣方退還全部定金。結合一審訴z訟中，證人梁某到庭所述及中介公司未收取中介費用的事實，前述第十三條的特別約定應是各方對有關李買家的購房資格問題所作特別約定，即李買家在2017年7月30日前未具備購房資格的，合同自動解除，賣方退還全部定金。為此，一審認定該條款中有關“政策原因”應理解為簽訂合同后所出現新的房屋調控政策，李買家未取得購房資格問題也不適用該合同十三條的約定欠妥，本院予以糾正。現李買家至2017年7月30日仍不具備購房資格，李買家根據前述條款要求陳賣家全額退還定金100000元有合同依據，本院予以支持。一審認定李買家單方構成違約，判處李買家已交納的定金100000元由陳賣家沒收，不予退還不當，本院予以糾正。

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